Immobilien vererben – für den guten Zweck

Der Bau oder Kauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Entsprechend macht das eigene Haus in vielen Fällen auch den größten Anteil des zu vererbenden Vermögens aus. Doch beim Vererben von Immobilien sind nicht nur die finanziellen Aspekte relevant, auch emotionale Werte spielen eine wichtige Rolle: Wer ein Haus gebaut und darin Kinder großgezogen hat, will wissen, wie es mit dem Familienheim nach dem eigenen Tod weitergehen wird.

„Sich frühzeitig über den Nachlass Gedanken zu machen, sich mit potenziellen Erben auszutauschen und ein Testament aufzusetzen, ist immer empfehlenswert und umso mehr, wenn eine Immobilie beteiligt ist“, sagt Rechtsanwältin Simone Beuger. Möchte beispielsweise ein Erbe oder eine Erbin in das Haus einziehen? Je klarer die Erben in spe ihre Vorstellungen äußern, desto passgenauer kann ein Testament dies berücksichtigen. So kann etwa festgelegt werden, dass der Erbe, der selbst im Haus wohnen möchte, der restlichen Erbengemeinschaft eine Abfindung oder eine ortsübliche Miete bezahlt. Je nach Zuschnitt der Immobilie ist auch eine Teilung denkbar.

Wer erhält die Entscheidungsbefugnis?

Doch in den meisten Fällen kommt es gar nicht so weit. Denn oft leben die erwachsenen Kinder nicht mehr dort, wo sie großgeworden sind. Wer heutzutage erbt, weil die Eltern sterben, ist im Schnitt selbst schon um die fünfzig und lebt mitunter bereits in der eigenen Wohnung. So läuft es in den meisten Fällen auf den Verkauf der Immobilie hinaus.

„Eine wichtige Frage ist, wer sich um den Verkauf kümmert und wie schnell das gehen soll“, weiß Beuger. „Dazu kann entweder eine Person aus der Erbengemeinschaft oder ein unabhängiger Dritter mit Entscheidungsbefugnis benannt werden, der oder die den Verkauf regelt, beispielsweise als Testamentsvollstrecker.“ Das kann den Verkauf beschleunigen. Der finanzielle Erlös wird dann an die Erben ausgezahlt – entsprechend der gesetzlichen Anteile oder gemäß der im letzten Willen genannten Quoten.

Steuern auf vererbte Immobilien

Auch die anfallende Erbschaftssteuer sollte bedacht werden. Nach aktueller Gesetzeslage können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder je bis zu 400.000 Euro. Doch der Wert eines geerbten Hauses kann diese Freibeträge schnell überschreiten, besonders wenn nur eine einzelne Person als Erbin vorgesehen ist. Das ist beispielsweise mit einem Berliner Testament der Fall. Bei dieser besonderen Form des Testaments erhält zunächst der Ehepartner beziehungsweise die Ehepartnerin das gesamte Vermögen. Die Kinder erben erst, wenn auch der zweite Partner stirbt. Ein erbender Ehepartner, der nicht in der Immobilie wohnt bzw. nicht wohnen bleibt, hat in diesem Fall allein die Erbschaftssteuer zu tragen. „Wer ein Berliner Testament aufsetzt, sollte auch an die Freibeträge für Kinder denken“, rät daher Simone Beuger.

Mit einer Schenkung Steuern sparen

Eine andere Möglichkeit, weniger Erbschaftssteuer zu zahlen, sind Schenkungen. „Das Steuerrecht ermöglicht es, im Abstand von je zehn Jahren Werte mit den entsprechenden Freibeträgen schenkungsweise weiterzugeben“, erläutert Beuger. Das heißt, wer sein Vermögen beispielsweise den Kindern schenkt, kann alle zehn Jahre den Freibetrag von je 400.000 Euro geltend machen. Doch zugleich warnt Beuger: Eine Schenkung zu Lebzeiten sei eine Gratwanderung. „Denn es ist schwer abzusehen, ob der zu verschenkende Vermögenswert im Alter nicht doch noch benötigt wird.“ Daher ist es ratsam, sich die Nutzung der verschenkten Immobilie auch weiterhin zu sichern, etwa indem man das Wohnrecht behält. Noch weiter geht der Nießbrauch: Der oder die Nießbrauchberechtigte hat das Recht, die Immobilie nicht nur weiterhin zu bewohnen, sondern auch zu vermieten und sich damit die Einnahmen zu erhalten.

Was mit dem Nießbrauchrecht nicht mehr möglich ist: Das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, weil das Geld anderweitig gebraucht wird. Darum sollte man sich fragen, welche größeren Anschaffungen vielleicht einmal anstehen werden: Ist der Kauf eines neuen Autos oder einer Ferienimmobilie dann noch möglich? Vor allem, wer seine Immobilie für die Altersvorsorge benötigt, sollte eine Übertragung des Eigentums zu Lebzeiten kritisch überdenken. Steuerliche Vorteile allein sind kein ausschlaggebendes Argument für eine Schenkung.

Immobilien gemeinnützig vererben

Fast ein Viertel der Menschen über 50 kann sich laut dem aktuellen Spendenmonitor vorstellen, gemeinnützig zu vererben. Daneben wollen viele aber auch die eigenen Kinder berücksichtigen. „Wer sein Haus an eine gemeinnützige Organisation vererbt, hat hierbei die Möglichkeit, den Kindern oder anderen Nachkommen einige Türen offen zu halten“, sagt Beuger. „Diesen Personen kann beispielsweise testamentarisch ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück eingeräumt werden.“

Vererben oder Vermachen?

Vorsicht ist geboten, wenn das Eigenheim einer gemeinnützigen Organisation als Vermächtnis weitergegeben werden soll, zugleich aber das gesamte Vermögen darstellt. „In solchen Fällen kann es bei der Testamentsauslegung Streit darüber geben, ob es sich um ein Vermächtnis handelt oder ob der Begünstigte eher Erbe des gesamten Nachlasses geworden ist“, erläutert die Rechtsanwältin. Der Unterschied zwischen Vermachen und Vererben ist erheblich: Erben treten alle Rechte und Pflichten an, etwa ein Mietverhältnis. Sie müssen für offene Rechnungen geradestehen, können aber auch Forderungen erheben. Ein Vermächtnis in Form eines Gegenstands oder Geldbetrages ist hingegen mit keinerlei Pflichten verbunden. Vermächtnisnehmer fordern es beim Erben ein.

Mit der Hilfsorganisation sprechen

Besteht der Nachlass aus mehreren Immobilien oder gibt es weitere Vermögen, ist ein Vermächtnis an eine Hilfsorganisation dagegen eine unkomplizierte Option. Das eine Haus kann beispielsweise an die Kinder als Erben gehen, das andere an eine gemeinnützige Organisation als Vermächtnis. Oder das Haus wird als Vermächtnis für einen guten Zweck verwendet, das restliche Vermögen geht an andere Erben. Was man wissen sollte: Gemeinnützige Organisationen, die ein Eigenheim erhalten, verkaufen dieses in der Regel, der Erlös kommt ihren Aktivitäten zugute. Denn nur in Ausnahmefällen eignet sich ein Wohnhaus für die Nutzung einer solchen Organisation. „Am besten ist es, schon vor dem Aufsetzen des Testaments das Gespräch mit der ausgewählten Organisation zu suchen“, weiß Beuger. „So können sich die Beteiligten darüber austauschen, wer welche Vorstellungen hat und wie man dabei am besten zusammenkommen kann.“

Wer ein Haus zu vererben hat, sollte sich also frühzeitig Gedanken machen und ein Testament aufzusetzen. Dieses kann – und sollte auch – jederzeit wieder umgeschrieben werden, wenn sich die Lebens- und Vermögensverhältnisse ändern.

TEXT: Lars Klaaßen
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